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基本資料

基地基本資料

實施者

實施進度


申請容積獎勵額度及項目

建築規劃設計

建築物現況合成

人車動線設計原則

景觀植栽設計構想

防災與逃生避難計畫


拆遷安置計畫

財務計畫

區內及鄰近地區公共設施興修或改善計畫

實施方式及有關費用分擔

效益評估

協調過程

高雄市都市更新及爭議處理審議會第13次會議紀錄回應綜理表

高雄市都市更新及爭議處理審議會第12次會議紀錄回應綜理表

高雄市都市更新及爭議處理審議會幹事會第7次會議紀錄回應綜理表

推動過程

法令諮詢

聯絡方式

   
     
 

>>高雄市都市更新及爭議處理審議會第12次會議紀錄回應綜理表

開會時間:中華民國102年9月6日(星期五)下午2時

開會地點:高雄市政府第四會議室

發表人

審議會意見

意見回應及處理情形

修正頁次

郭委員秋福

1.申請人於簡報資料P.8表示本案更新後對於日照及交通影響仍維持不變,請具體說明。

1.本案以冬至日(為一年當中太陽仰角最低,故為陰影最長日)為日照陰影模擬日,因太陽入射角度相同,故在建築物本體長度與寬度不變之情況而僅在建物高度上有所不同,其影響呈現在日照陰影長度的變化,故相鄰之建築物其日照陰影時數仍維持不變。
2.在交通影響方面,因更新前、後華新街道路服務水準均為A級,故稱「維持不變」,然而在實際交通流量上仍略有增加75.6pcu。

 

2.請補充說明本案更新後容積是否已加計開放空間容積獎勵。

本案更新後容積為13,238.09 m2(詳表11-1,p.11-3『允建總容積』欄位),且已加計開放空間獎勵容積。

 

3.請說明本案之機車位、腳踏車位及增設10席汽車位,未來有無開放給不特定人使用。另請補充說明本案何以增設如此多之停車位。

1.本案規劃之汽、機、自行車停車位提供給住戶與訪客使用,詳見附錄五管理規約草案第九條第三款。
2.有關機車停車位數量之規劃,乃參酌高雄市統計年報100年的家戶與機車數資料,平均每戶持有機車數量為2.23輛;為避免更新後機車停車問題外部化,造成周邊街道因機車停放而環境雜亂、影響交通,故本案以每戶持有1.77輛機車停車位為規劃目標,共配置80輛(=45戶×1.77輛)機車停車位;另為鼓勵住戶多使用低碳運具,故規劃每戶配有1輛自行車停車位,共配置45輛自行車停車位。

 

4.本案基地有9.4%係屬於商業區且享有高容積率,為何更新後建築物未規劃作為商業使用?

本基地部分屬於第三種特定商業專用區,係為85年擬定之「擴大及變更高雄市主要計畫(通盤檢討)」將成功路兩側(四維路至三多路之間)之住宅區,依據通盤檢討商業區劃設原則,認定為路線型商業區,劃定為特定商業區,其容積率與建蔽率維持不變。而本基地面臨華新街,而非成功路一側,且周邊發展現況以住宅使用為主要,周圍的老人安養院及國小均屬於需要較為寧靜之發展使用。為配合周遭環境之氛圍,故本案規劃為住宅使用。

 

5.為使都市更新事業計畫得以落實,建議申請人於財務計畫提出具體可行財務籌措辦法。另請修正本案實施者分配投入資金與報告書p.16-6及表16-6之數據不符部分。

1.已補充說明資金來源,詳見p.16-6。
2.感謝指正,已修正,詳見p.16-6。

16-6

6.報告書附錄四建築工程建材設備等級表部分,請完整填妥廠商品牌及規格。

敬悉,已補充相關內容,詳見附錄六建築工程建材設備等級表。

附錄-43~附錄46

7.請申請人依都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定將協議事項重要內容載明於本更新事業計畫內,並依規定於事業計畫核定後辦理協議書簽訂事宜。另為確保實施者如期取得綠建築證明書,建議主管機關於核定本事業計畫時,用設定附款方式,載明「實施者應於申報開工前取得獲准容積獎勵之綠建築候選證書,並於建築執照中加註列管。實施者未履行其附款,經主管機關命其限期變更都市更新事業計畫;逾期仍未完成者,主管機關並得逕予廢止原核定之都市更新事業計畫。」。(參考98.06.04內政部函釋辦理)

遵照辦理。實施者將於本案事業計畫審議通過核定公告實施前與高雄市政府簽訂協議書,納入核定之都市更新事業計畫內,並依據協議書內容繳納「取得綠建築標章保證金」,確保本案於申報開工時,取得獲准容積獎勵之候選綠建築證書。

 

8.本案已取得開放空間獎勵,申請人申請整體規劃設計都更獎勵中有關因降低建蔽率後留設的開放空間而申請部分,應避免重複給予。按其內容觀之,景觀照明計畫符合申請獎勵標準。

敬悉。本案提請申請之開放空間獎勵為基地前後沿街步道部分;而本案擬申請之△F5A整體規劃設計都更獎勵,對於整體環境之貢獻除了景觀照明,針對無障礙環境,規劃優於法令規定的通道坡度(本案1.25%<法規6.67%),此外更提供兩輛殘障停車位及1間無障礙廁所;針對都市防災面,於基地左右兩側留設通道(詳見圖),顯著提升整體都市防災功能。

 

9.鑑於按建築設計規則增設供營業使用停車空間獎勵業於101年12月31日廢止,今申請人欲申請停車位獎勵,要注意社會觀感。

為使△F5A之評定標準更為明確,高雄市政府於101年11月12日(高市府都發住字第10134491900號函)訂定「高雄市政府都市發展局評定都市更新單元整體規劃設計獎勵容積標準表」,其中△F5A-4係為鼓勵參與都市更新建築開發案能規劃充足之機車停車位,並配合鼓勵綠能運具使用之推廣,將部分機車停車位轉換為自行車停車位,乃基於高雄市機車持有度高,而法定機車停車位無法滿足的情況下,所訂立之獎勵措施,故△F5A-4立法原意原本就與停車空間獎勵係為鼓勵增設供營業使用停車空間不同。

 

陳委員信雄

1.申請人在簡報p.8表示華新街道路服務水準交通影響維持不變,惟因本案引進之戶數及居住人口較以前多,是否仍以「維持不變」用詞呈現?建議評估交通影響分析後,以維持道路服務水準評估等級之敘述較為適宜。

遵照辦理。因本案更新前後華新街道路服務水準均為A級,故稱「維持不變」,然而在實際交通流量上仍略有增加75.6pcu;為避免用詞呈現上造成困擾,已經修正簡報上相關敘述內容,『本案更新前後仍維持道路服務水準評估等級』。

 

2.本案以增設機車位方式爭取容積獎勵,必須強化停車位配置之友善性,建議機車位應以集中留設於B1層為主,不得已時再部分設置於B2層,然仍須集中設置,並檢視B1~B2匝道坡度不大於B1~1F匝道坡度。另自行車車位應集中留設於梯廳附近。

本案已將機車停車位設置在B1;且B1~B2匝道坡度小於B1~1F匝道坡度。

 

3.所提150萬元回饋金因存在不明確、不確定的條件,無法做為現階段審議參考,建議用於通學道環境改善或於其他地方提出公益性,並提出具體可行執行計畫書。

敬悉,規劃單位已於102年10月9日地點在成功國小校長室,與學校討論環境改善方案內容,目前依據成功國小的意見,修正環境改善構想。
為使申請人捐贈費用能夠落實,另提出其他具體可行之替代方案,詳見p.8-1。

 

4.1F車道出入口警示燈請移至沿街人行步道旁。

遵照辦理,詳見圖12-9 基地內人車動線系統圖p.12-9。

12-9

5.地下室開挖界線應標示清楚,並確認喬木生長環境良好,即下方附土深度足夠。

遵照辦理,詳見圖12-11 景觀植栽說明圖。

 

6.本案停車位設計僅為滿足本身停車需求,給予獎勵似有不妥。

高雄市政府於101年11月12日(高市府都發住字第10134491900號函)訂定「高雄市政府都市發展局評定都市更新單元整體規劃設計獎勵容積標準表」,其中△F5A-4係為鼓勵參與都市更新建築開發案能規劃充足之機車停車位,並配合鼓勵綠能運具使用之推廣,將部分機車停車位轉換為自行車停車位,乃基於高雄市機車持有度高,而法定機車停車位無法滿足開發基地內部需求的情況下,所訂立之獎勵措施。

 

7.若本案原住戶很多,更新之公益性其實是足夠的,惟實際上幾乎為同一個地主所有,應比照都市設計審議標準,對應其與都更達成之差異來看貢獻度。

本案並未位於都市設計審議地區,然而依照目前高雄市都市設計審議標準檢討,本案均符合都市設計嚴格的審議標準,對於整體都市環境品質應有一定程度之貢獻。

 

陳委員育貞

1.停車位數量,請針對本案開發衍生需求以及涉及容獎者,這兩部份分別釐清,應避免以地下開挖進行對外營收。

1.有關地下室開挖係為滿足法定停車位設置之要求(法定汽車100輛/機車54輛),故須開挖至地下四層。
2. 有關機車停車位數量之規劃,乃參酌「高雄市統計年報100年」的家戶與機車數資料,平均每戶持有機車數量為2.23輛;為避免更新後機車停車問題外部化,造成周邊街道因機車停放而環境雜亂、影響交通;若以目前法定機車停車位數54輛,則每戶僅持有1.2輛,考量本案產品性質與預計每戶容納人數為6 人,故修正原規劃目標由每戶持有2.23輛,降為每戶1.77輛機車停車位,配置80輛(≒45戶×1.77輛)機車停車位。
3.另為鼓勵住戶多使用低碳運具,故規劃每戶配有1輛自行車停車位,共配置45輛自行車停車位。
4.故本案擬申請△F5A-4獎勵額度為1.66%(147m2=[80輛(機車)+(45輛÷2)(自行車轉換成機車)-54輛(法定機車)]×3m2(獎勵值))。
5.本案規劃之汽機車停車位,僅供住戶與訪客使用,不對外開放亦無以此作為營收之虞。

 

2.本案拆遷安置計畫因簡報內容過於簡單,請補充說明現住戶意願及其配合度為何。

因本案採協議合建方式辦理都市更新,有關拆遷安置已由實施者與住戶達成協議,由住戶自行安置,目前住戶均已遷移至他處。

 

3.本案頂樓以綠建築形式進行規劃設計且申請都市更新容積獎勵,該面積是否納入開放空間?使用者是誰?請說明。衍生之開放空間獎勵與整體規劃設計都更獎勵是否重複?請釐清。綠建築如何實際落實?請補充。

1.屋頂綠化不計入開放空間。
2.使用者為大樓住戶與訪客使用。

3.(1)本案申請之開放空間獎勵範圍為華新街與成功一路135巷退縮後的沿街步道式開放空間(詳見圖)。

(2)而本案擬申請之△F5A,其評定係基於更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻,或採智慧型建築設計,其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定者,給予容積獎勵。就環境景觀面而言,本案在色彩、量體、造型設計,不僅能與周邊環境融合,更能顯現建築美感,與亞洲新灣區願景呼應;就無障礙環境而言,本案除規劃優於法令規定的通道坡度(本案1.25%<法規6.67%),此外更提供殘障停車位及無障礙廁所;另於基地左右兩側留設通道,顯著提升整體都市防災功能;此外,針對智慧型建築,本案預留相關設施管道空間,均明顯高於目前非都市設計審議地區之法令規定。

4.有關綠建築如何落實,實施者將於本案事業計畫審議通過核定公告實施前與高雄市政府簽訂綠建築協議書,納入核定之都市更新事業計畫內,並依據協議書內容繳納「取得綠建築標章保證金」,確保本案於申報開工時,取得獲准容積獎勵之候選綠建築證書。

 

4.申請人目前提出150萬元之無償提供環境改善服務項目,施作地點及處理方式尚未清晰。建議申請單位(1)提出後續執行與成功國小之有效可行合作方式。(2)將校園入口、開發區周邊道路及開放空間納入開發計畫一併整體規劃設計。

1.申請人擬提供150萬元經費作為改善周邊環境、提高都市服務機能,經規劃單位評估周邊道路系統(成功一路、華新街、成功一路135巷),僅華新街南側與成功一路有人行步道,成功一路135巷為人車混合通行之6m巷道;就街道環境改善部分,其內容可分為車道與人行步道,包括鋪面與街道家具更新;(1)惟華新街車道部分,其街道家具-路燈,已於兩年前更換為最新的節能燈具,而道路鋪面亦無破損、不平整,再者依據管理單位養護工程處表示,華新街車道鋪面若要改善,也只能選用同樣材質;故華新街車道實無更新改善之需求;(2)成功一路135巷6m都市計畫巷道其管理單位為苓雅區公所,依據區公所表示,目前成功一路135巷道路鋪面為97年新鋪設完成之混凝土pc材質道路,其耐用年限長達十多年,若未來有更新改善計畫,建議仍以原本pc材質為原則,以利管理單位進行維護;目前成功一路135巷道路鋪面狀況良好,無更新改善之需求。(3)無論華新街或成功一路135巷,其土地權屬複雜,若要進行實際改善工程,必須取得所有權人同意,故在執行面有相當程度的困難。
2.經規劃單位評估周邊道路系統,僅華新街南側人行道及成功一路西側人行道,其土地權屬與管理單位均屬成功國小,以此作為環境改善範圍較具可行性。
3.此外,本案為使捐款能具體落實在社會公益,另提出其他替選方案(詳見p.8-1)。

8-1

陳委員玉霖

1.依台北市及新北市經驗,其都更多會要求將機車及腳踏車增設部分集中設計於地下一樓,有關本案停車位集中設計於地下一樓之可行性,請申請人再予檢討。另請補充說明本案汽機車是否分道設計?

遵照辦理。
1.已經將機車停車位集中設計於地下1樓,詳見p.11-26。
2.由於本案基地規模不大,故無法將機車車道獨立留設;然而為避免汽機車混流時易發生危險,將於地下一層設置汽車車輛出入警示,提醒機車駕駛人注意,並於坡道設置減速及提醒駕駛人注意機車出入之相關標誌,以提高混流車道之安全性。

11-26

2.請補充說明本案基地穿越人行通道之便利性是否充足(尤以學童為分析對象)。

本案規劃兩側棟距至少3M,扣除兩側花圃植栽人行步道部分亦有2M以上之寬度,應足以作為學童通學步道。

 

3.本案開放空間獎勵為30%,惟簡報內容尚無開放空間計算方式等說明,請補充。

敬悉,已於補充簡報中說明;另補充相關計算於第拾章申請容積獎勵項目及額度、二、開放空間獎勵,詳見p.10-9~10-10。

10-10

4.有關申請人預捐贈150萬元部分,應與成功國小協議預計施作項目及所需費用;另申請人評估後,如欲認養本案周邊公共設施不足部分,亦須經由調查分析,提出相關認養單位、設施項目與實施經費。因此,建議本案仍須有明確具提改善計畫,以避免後續執行及驗收衍生爭議。

敬悉,規劃單位已於102年10月9日地點在成功國小校長室,與學校討論環境改善方案內容,目前依據成功國小的意見,修正環境改善構想。此外,為使申請人捐贈費用能夠落實,另提出其他替代方案,詳見p.8-1。

8-1

5.因本案係以協議合建方式實施,請於財務計畫加註協議內容為主。

遵照辦理,詳見p.16-1。

16-1

6.本案土地及建物幾乎同一人所有,對於本案取得容積獎勵之公益性明顯不足。

本案主動提出無償改善周邊公共設施計畫,且對於整體都市環境品質之提升,包括都市防災、無障礙空間、都市景觀等空間環境與一般開發案件比較,更具貢獻。

 

7.依台北市及新北市審議標準,基地開挖綠倘達到市府獎勵容積門檻,即給予獎勵上限。建議更新案若符合定量數字,獎勵額度即可全數給予。

感謝指導!

 

陳委員美珍

1.本案車道出入口在校門口對面,是否會對兒童上下學產生衝擊,請申請人補充說明後續如何因應。

為避免上下課尖峰時段與住戶停車出入造成衝突,將於學校上下課時段由本基地大樓管理員配合學校導護老師指揮行車方向,原則上以西向單行為主,以降低停車場出入口與校門口間的交通衝擊。

 

2.本案公共服務空間是否會開放給特定對象使用,請申請人補充說明。

本案公共服務空間將規劃提供給住戶及訪客使用。

 

3.有關本案綠建築及開放空間申請獎勵部分,因目前事業計畫及管理規約草案尚未具體交代後續管理維護內容,建議配合提列管理維護必要費用,納入規約予以規範,並於開放空間旁設置告示牌。

敬悉,遵照辦理。後續管理維護內容詳見附錄五管理規約草案;有關開放空間告示牌詳見附錄七。

 

4.停車位若對外開放,申請獎勵才有其正當性,惟本案係為滿足自身建案產品需求,予以容積獎勵顯有不合理及缺乏正當性之處。

有關△F5A-4其獎勵目的係因一般建築開發案其機車車位之規劃僅只為達到法定機車停車位之要求,而未考慮住戶實際停車需求(高雄市機車高持有率之狀況),造成機車停車內部問題外部化,影響周邊環境;高雄市政府遂於101年11月12日頒定「高雄市政府都市發展局評定都市更新單元整體規劃設計獎勵容積標準表」,鼓勵參與都市更新建案規劃足夠機車停車位,降低內部問題外部化,故設計△F5A-4,藉由給予適當容積獎勵,彌補法定機車停車位不足之窘境。

 

蔡委員敏文

1.有關本案捐贈維護對象部分,建議納入成功一路135巷,並請申請配合通學道、基地兩側及周邊環境改善計畫。

成功一路135巷為6M都市計畫道路,管理單位為苓雅區公所,依據區公所表示目前鋪面為97年鋪設完成之混凝土PC,一般PC材質鋪面其耐用度長達十多年,未來若有改善需求,建議仍以PC鋪面為主,以利區公所後續管理;其次,在工程執行上,因本巷道土地權屬大多為私有,故必須取得私人同意方可順利進行。

 

2.本案受限於基地條件限制(土地面積及轉彎車道寬度),建議車道於每一層的進入口設置車輛進出警示燈。

遵照辦理。

 

3.本案近鄰港埠旅運中心,可謂高雄門面第一排,建議夜間外部燈光計畫依時段規劃(希望整夜都有燈光),以增加都市夜間美觀。

遵照辦理。

 

4.本案基地以屋頂綠化方式進行設計,建議連同通學道及基地周邊巷道一併規劃,以達周圍整體環境改善效益,以期許本案日後參與園冶獎競賽。

敬悉。

 

張委員梅英

1.本案採大坪數豪宅式規劃,在汽車部分可理解以每戶2.5輛方式規劃,但機車位與自行車車位數量是否符合南部豪宅的居住型態,請再斟酌。

1.有關本案機車停車位數量之規劃,乃參酌高雄市統年報100年的家戶與機車數資料,平均每戶持有機車數量為2.23輛,考量本案產品性質人,故修正原規劃目標由每戶持有2.23輛,降為每戶1.77輛機車停車位,配置80輛(=45戶×1.77輛)機車停車位。
2.另為鼓勵住戶多使用低碳運具,故規劃每戶配有1輛自行車停車位,共配置45輛自行車停車位,應屬合理。

 

2.財務計畫部分,建議補述依協議合建契約內容及敏感度分析(房價高低之影響)。

依據整年投資報酬率來分析,當房價變動幅度在±10%,報酬率為6%~13%。


房價變動幅度

-10%

-5%

0%

5%

10%

整年投資報酬率

5.94%

7.73%

9.51%

11.29%

13.07%

 

3.管理計畫及規約內容,建議應具體陳述(特別是補充綠建築的後續管理維護、實施者的管理內容期間等)。

遵照辦理。後續綠建築管理維護內容詳見附錄四管理規約草案。

附錄-8

4.本基地有部分商業容積,更新後是否仍有商業機能,請說明。

本基地面臨華新街,而非成功路一側,且周邊發展現況以住宅使用為主要,周圍的老人安養院及國小均屬於需要較為寧靜之發展使用,為配合周遭環境之氛圍,故本案規劃為住宅使用。

 

5.有關周邊不動產市場行情的推估,依據公部門(實價登錄)、私部門(住展網等)屬周延性考量,但是否有去除異常值或考量登錄無法顯示部分之瑕疵?

規劃單位依據「內政部不動產交易實價查詢服務網」所提供之內容分區段,蒐集相同位置與建築完成日期之全部資料,並加以整理排列;表5-9與「不動產交易實價查詢服務網」102年7月時所提供之資料內容相同。

 

6.效益評估部分,請再增強具體內容,如,依個體及總體角度評估。

遵照辦理。詳見p.18-1~p.18-2。

18-1、18-2

7.△F5A-1獎勵評定有三項標準,惟申請人並未提及智慧建築,且無障礙及消防只達到基本門檻,故本案僅有建築物造型色彩適用獎勵申請。因申請人所提內容有許多項目未能達到容積獎勵給予評定基準,建議酌減給予容獎。

1.就環境景觀面而言,本案在色彩、量體、造型設計,不僅能與周邊環境融合,更能顯現建築美感。
2.就無障礙環境而言,本案除規劃優於法令規定的通道坡度(本案1.25%<法規6.67%),更易於消防雲梯車操作之穩定度;此外更提供兩輛殘障停車位及1間無障礙廁所。
3.就都市防災而言,本案將防災指揮中心遷移至地面層(1F),且於基地左右兩側留設通道開放供公眾使用,對於整體都市防災機能均有顯著提升。
4.就智慧型建築而言,本案雖未申請智慧型建築,但預留相關設備間管道,提供未來作為居住機能更新提升至科技智慧住宅需求之預儲空間,已明顯優於(本案位於)非都市設計審議地區之相關規定。

 

8.依據現行獎勵容積標準表,本案基地開挖率係可給予上限6%獎勵額度,但倘給予上限值應有但書予以規範。

敬悉。

 

王委員健安

1.都更事業計畫案的「財務計畫」,展示的目標是什麼?最關心的主體是誰?建議從市府(鼓勵自辦都更)的角度來說。

1.事業計畫財務章節表達之目標,在於以下各點:
(1)就土地所有權人立場:在於確保符合土地與建物合法權利人參與都市更新可以獲得之期望報酬與價值。
(2)就實施者立場:在於要求實施者清楚明白辦理都市更新事業計畫必須具備之財務能力條件、現金流量變化與資金預先規劃條件,清楚承擔財務相關風險。
(3)就市政府立場:在於清楚透過都市更新手段介入所產生投資報酬率之影響,如何具體帶動民間自行辦理都市更新之誘因,為最實質描述推動都市更新政策之參考數據。

 

2.(任何)財務計畫背後的共有架構:獲利=P×Q-Cost
(1)會議資料第7頁中,報告書p.16-1~16-3共3頁講Cost。其有比較有計算技術性細節的問題是「資金籌措:3.貸款利息」,例如應使用複利概念計算,乘以0.5等。
(2) 收入=P×Q,見報告書p.16-6左上半部。其中,
A.Q是可銷售面積。如何從法定容積加總得到細節?並建議分出來自都更獎勵的部分,以計算並比較本案不使都更方式(如一般合建),與因採都更方式所得到容積獎勵,兩者在(地主或整體)投資報酬率之差異,以為日後獎勵都更之財務誘因範例之一。
B.P是單價,來自報告書p.5-14~5-16資料的估計,概念大致是市場比較法。8/29開會通知單第7頁六、(七)、第8頁九、(三)既有問題的參照。

1.貸款利息計算方式於都市更新事業計畫有明確規範,本案係依據「高雄市都市更新事業計畫及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列標準之規定計算。
2.本案之銷售面積為(法定容積+都市更新獎勵容積+開放空間)*1.5之推算值,實際鎖售面積仍應以最後取得建照面積並於辦理產權面積加總為準,一般合建與都市更新之差額,為申請都市更新容積獎勵值*1.5。
3.敬悉,感謝指教。

 

 

3. (接續問題2),土地所有權人vs.實施者的分配比例:35%vs.65%,
(1)8/29開會通知單第7頁九、(一)與(四)既有問題的參照。建議作敏感度分析,亦即價格有樂觀、基本、悲觀等3種情況的預估;又當悲觀情境出現,地主是否仍接受現行協議的分配比率。
(2)報告書p.16-6頁右半邊計算「(兩方)報酬率」技術性細節的問題,例如本案採會計總報酬率計算年均報酬率時,應採幾何報酬的觀念,而除直接除以年數。

1.影響本案財務悲觀面變數主要有二,若悲觀歸咎於市場價格變化,就高雄市不動產長期趨勢而言,地主仍可接受繼續參與協議合建;但若悲觀因素緣於容積變化過大,因實際影響容積樓地板分回面積,則將直接影響本都市更新案是否續行。
2.一般合建與都市更新影響投資報酬的關鍵在於容積差額,若本案採一般合建,則整年投資報酬率將由9.51%降為5.73%;依據高雄市目前房價水準,本案若不採取都市更新之手段,透過容積獎勵方式將報酬率提高,則地主較難以接受合建方式開發。
3.敬悉,目前都市更新事業計畫財務計畫之表達,未明確規年均報酬率之表達方式,本案採簡易平均報酬概念計算方式,亦為一般採用說明之方式之一。

 

4.表16-7的作用為何?目前財務計畫的分析並未引用該部分之資訊。

都市更新事業計畫中的現金流量表乃依據整個案子開發過程預計各階段應該有的資金流量,流量表存之目的與意義在模擬以及事前提醒實施者財務面應具備之條件與責任,並確保實施者清楚且具有現金能力執行本案。

 

姚委員志明

1.請申請人補充說明更新後日照陰影變長,為何連棟日照影響仍維持不變。

1.本案以冬至日(為一年當中太陽仰角最低,故為陰影最長日)為日照陰影模擬日,因太陽入射角度相同,故在建築物本體長度與寬度不變之情況而僅在建物高度上有所不同,其影響呈現在日照陰影長度的變化,故相鄰之建築物其日照陰影時數仍維持不變。

 

2.請申請人說明本案申請容積獎勵△F5A-1是否包含智慧型建築。

本案未申請智慧型建築,但預留相關設備間管道,提供未來作為居住機能更新提升至科技智慧住宅需求之預儲空間。

 

3.本案B1及B2車道坡度相同且汽、機車共用車道,實具有其危險性,申請人欲以此申請都市更新容積獎勵,尚存疑慮。

1.已將機車停車位規劃設置在B1層。
2.因本案基地規模不大,故無法將機車車道獨立留設;然而為避免汽機車混流時發生危險,於地下一層設置汽車車輛出入警示,提醒機車駕駛人注意,並於坡道設置減速及提醒駕駛人注意機車出入之相關標誌,以提高混流車道之安全性。

 

林委員弘慎

1.有關增設停車位樓層配置部分,因都市設計審議皆有其坡度規定及審議規範,建議比照都市設計審議原則方式辦理。

1.本案位於都市設計審議地區。
2.依據「高雄市都市設計審議原則」,本案規劃之停車樓層與車道坡度均符合都市設計審議原則之相關規定。

 

2.請申請人提供類似本案之開發產品,檢討他案在汽車、機車及自行車停車位之規劃設計內容,提出較具適宜性之配置方案。

1.比較本案與他案之差別,因其他個案均未申請都市更新,故機車停車位數並未考量高雄市機車持有率偏高之情況,僅以滿足法定要求為基準,最高配置數量為戶數的1.2倍。


2.本案參酌高雄市統年報100年的家戶與機車數資料,平均每戶持有機車數量為2.23輛,考量本案產品性質人,故修正原規劃目標由每戶持有2.23輛,降為每戶1.77輛機車停車位,配置80輛(=45戶×1.77輛)機車停車位。
3.另為鼓勵住戶多使用低碳運具,故規劃每戶配有1輛自行車停車位,共配置45輛自行車停車位。

 

3.本案停車位數量已內部消化完竣,是否需給予申請人如此多的獎勵容積,應再斟酌。

1.敬悉,已調整停車位數量,詳見上述說明。

 

顏委員炳立

1.本案車道出入口正對成功國小校門口,請規劃單位針對小學生上下學的出入交通安全措施,是否有注意,請說明。

由於本案位於成功國小大門口對側,為避免上下課尖峰時段(上午7:20~7:50/下午4:20~4:50)與住戶停車出入造衝突,將於學校上下課時段由本基地大樓管理員配合學校導護老師指揮行車方向,原則上以西向單行為主,以降低停車場出入口與校門口間的交通衝擊。

 

2.對市場房價尚屬合理範圍,沒有意見。

敬悉。

 

雷委員浩忠

本案位市中心發展區域,符合都市更新計畫需求,有助於社區景觀的改善,及住民環境品質的提升,規劃及設計單位能詳實擘劃各項必要條件與完善成果,促進住民生活品質、都市發展與開發申請單位共利的局面。謹就計畫書內容之部分資料,表抒淺見,提供參酌,以使計畫內容更臻完備。
1.請明示「事業計畫核定公告日期」以確認相關適用法規版本。

本案事業計畫尚未核定,法規適用版本依據「都市更新條例」第61條之1的規定:『都市更新案實施者申請建造執照,其法規之適用,以擬定都市更新事業計畫報核日為準』;本案報核日期為101年12月28日。

 

2.p.6-2頁(三)容積獎勵相關規定:102.1.14新頒「都市計畫法高雄市實施行細則」,與p.6-3頁,99.1.14「變更高雄市都市計畫土地使用分區管制部分(容積獎勵規定)通盤檢討案」是否有競合之處,為免生混淆,請總結適用法條內容,以利核辦。

依據「變更高雄市都市計畫土地使用分區管制部分(容積獎勵規定)通盤檢討案」,有關開放空間獎勵上限為建築基地法定容積率之0.3 倍,而最新頒訂「都市計畫法高雄市實施行細則」建築基地依法獎勵之容積累計,在實施都市更新地區不得超過法定容積50%;換言之,本案申請都市更新容積獎勵最高上限為20%。

 

3.p.11-3頁,建築面積檢討表第13項「設計容積率」,建議加註獎勵後之實際完成容積率。

遵照辦理。

11-3

4.數據釐清項目:
(1)p.11-7頁,貳層免計容積部分,「小計」值未計管委會使用空間面積,請查證之。

已修正,詳見p.11-7。

11-7

(2)p.11-8頁,三~十一層平面重覆步行距離超過20公尺的疑慮,請查核之。

本案3~11層步行距離依建築技術規則第93條第二項第二款檢討,步行距離小於50公尺,重複步行距離不大於25公尺。

 

(3)p.11-23頁,屋突層檢討公式:「建築面積/8」,應係建築面積×15%之誤植。

已修正,詳見p.11-25。

11-25

(4)p.11-25頁,(6)防火區劃檢討:計算式數據請核對地下各層面積;除地下一層外,地下三層亦設置防火區劃鐵捲門,請予補述之。

本案已於B3F設置防火區劃鐵捲門。

12-5~12-7

(5)p.11-30~11-35頁,p.12-5~12-7頁,地面層以上各層樓高數據標示不一,請予確認。GL至1FL之高差影響地下室開挖深度,與鄰房安全鑑定範圍,請一併檢視之。

已修正,詳見p.12-5~p.12-7。

 

(6)p.11-43頁,基地保水評估表∑Qi=4.10,建議仍依計算式數據4.09記載。

遵照辦理,詳見p.11-45。

11-45

(7)p.18-1頁,計畫效益評估說明表之停車狀況更新後,建議機車位仍以101機車位,45自行車位呈現。

遵照辦理,詳見p.18-1。

18-1

(8)p.16-6頁,(四)整體收益:整體年投資報酬率=30.56÷3.83=9.9%,分子應為37.92%之筆誤,請予更正。

感謝指正,已修正,詳見p.16-6。

16-6

5.財務計畫:
(1)p.16-1頁,更新事業實施經費中,其他必要費用之鑽探費,以孔數估價稍嫌粗略,請估計鑽探挖掘深度及試驗內容,較為完備。

本案依據「高雄市都市更新事業計畫及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列鑽探費,其提列標準為『鑽探費用=鑽探孔數×50,000元/孔』。

 

(2)p.16-2頁,地籍整理費之各項地政規劃,請再核對地政規劃標準;地政士代辦費用請再查證同行收費標準。土地合併是否完全論筆計價,建物第一次測量與所有權第一次登記係連續作業,計價是否偏高,宜再查證之。

因「高雄市都市更新事業計畫及權利變換計畫內有關費用提列總表」未詳細規定地籍整理費用提列之標準;為使相關費用提列有所依據,故本案採用「台北市都市更新事業計畫及權利變換計畫內有關費用提列總表」載列地籍整理各項費用。

 

(3)p.16-5頁,營造工程費用估算表,工程材料費依發包方式是否全數列入營業稅計算,其他勞安費,空汙費等間接費用,是否亦須提列營業稅,請一併檢視之。

敬悉,已修正。勞安費及空汙費不提列營業稅。

 

(4)門牌申請之費用是否列入其他必要費用,請參酌。

敬悉,本案依據「高雄市都市更新事業計畫及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列各項費用。

 

黃幹事仲憲

1.提醒雲梯車救災空間動線範圍轉彎交叉口截角淨空並不是指道路截角,規劃單位回應請再確認。

敬悉,雲梯車救災空間動線範圍轉彎交叉口均為順平淨空處理。

 

2.防災中心建請設於1F,避免未來消防審查之困難,且△F5獎勵要申請這麼高,但目前消防設計僅符合法令基本要求,若要申請容積獎勵對防災應有更優於法令之設計。

遵照辦理,已將防災中心調整至1樓。詳見p.11-4。

11-4

3.本案各層容積及平面圖皆已規劃完畢,惟未見中繼層規劃之位置,請補充說明。

已補充相關圖說,詳見p. 11-12~11-13。

11-12、11-13

靳幹事錫嫚

1.有關都市設計審議原則部分,B1下B2坡道幅度應小於1F下B1,在都設始能提請委員逕為同意;倘坡道無法緩和1F下B1,應提出改善計畫,方能提到委員會作討論。

本案規劃1F下B1之坡道幅度1:7.91較B1下B2之坡道幅度1:8.46為緩和。

 

2.本案申請人表示可調整設計、拉長坡道,惟因申請人實施都市更新係在尋求都更容積獎勵,建議申請人應以機車停車位設置於B1為原則,且應以高標準審視,以符合都市更新給予容積獎勵之正當性。

遵照辦理,已將機車停車位設置於B1(詳見p.11-26)。

11-26

陳幹事玉媛

1.有關150萬元捐贈金,恐不足支應人事管理費及街道家具使用,因申請人擬進行環境改善計畫範圍之管理機關為成功國小,該國小是否有其需求,請補充說明。

敬悉,規劃單位已於102年10月9日地點在成功國小校長室,與學校討論環境改善方案內容,目前依據成功國小的意見,修正環境改善構想(詳見p.8-1~p.8-2)。

8-1~8-2

2.本案因所有權人具有持分之特殊性,審議委員先前在概要審查階段已申請人必須於事業計畫增加公益性之補充論述;惟申請人於幹事會研提認養方案、無償提供150萬元尚非屬具體可行,因此,本案公益性是否足夠,仍存有疑慮。

此外,為使申請人捐贈費用能夠落實,提高本案之公益性,規劃單位已另外提出其他可行之替代方案,詳見p.8-3。

8-3

王幹事亮文

1.今年已經開始執行建築物全面無障礙,查本案無障礙只有規劃無障礙通路之室外通路部分,且△F5A-1係指無障礙環境「及」智慧型建築,惟查本案並無陳述智慧型建築部分,故本案尚無優於法規規定可以給予容積之項目。

1.本案無障礙環境規劃除了室外通路符合坡度規定外,另於室內增設一間無障礙廁所以及兩輛無障礙停車位,都是法令目前無規定主動提出友善環境之規劃設計。
2. 依據 100年1月24日(高市府四維都發住字第1000008019號函)公告之「高雄市政府都市更新建築容積獎勵核算基準」△F5A評定基準為『更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻,或採智慧型建築設計,其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定者,得給予容積獎勵。』故,無必須申請智慧建築才得以申請該項獎勵值之規定。

 

2.本案建照預審小組會議紀錄會議決議第一點提及之公共服務空間,必須提請預審小組同意後方可設置。另本案業於102年6月10日經預審小組會議通過,同意給予30%開放空間獎勵額度,惟仍須視本案都市更新事業計畫核定計畫並確定都更獎勵後,使得核發建照預審核定本;爰本次會議審定給予都市更新整體規劃設計獎勵容積與原核准開放空間獎勵容積合計之總獎勵容積已更動,應請申請人依高雄市政府工務局81年12月7日高市工務建字第38262號函決議事項,檢討應否再提請開放空間預審小組會議。

遵照辦理。申請人將依高雄市政府工務局81年12月7日高市工務建字第38262號函決議事項,檢討應否再提請開放空間預審小組會議。

 

成功國小

目前申請者與學校已有商談,尚無具體方案,提出的就是改善學校轉角、面成功路的牆面,如有剩餘款才用於更新案面對面的植栽與改善,距離委員所提及的施作項目、金額還有一段距離,期望申請人依委員意見具體化,學校當然也樂觀其成。

敬悉,已與學校進行改善方案的細節討論。

 

決議

1.本案更新後對公益性之回饋內容未臻明確,建議將回饋範圍擴大,並提出具體回應標的,使周邊道路確實能因更新案得到實質改善。

遵照辦理。

 

2.考量本案之交通安全性,請將機車停車位全部設置於B1。

遵照辦理。

 

3.請承辦單位於本案下次審查會議時,將本次會議建議之容積獎勵值先予提出報告,以利審議作業。

敬悉。

 

4.請申請人依各委員、幹事及相關單位意見,確實具體回應與修正計畫書後,再提送本會審議。

遵照辦理。